Arsanın Gayrimenkul Karşılığı (Kat Karşılığı) Temin Edilmesi: Bu uygulama düzenlenecek (Noterden düzenlenmesi önemlidir) bir sözleşmeye bağlanmaktadır. Arsa sahibine verilecek daire veya dükkanların maliyeti, müteahhide kalan bağımsız bölümlerin arsa payının bedelidir; dolayısıyla inşa edilecek yapıdan işletmeye kalan daire veya dükkanların maliyetine dahil olur. Bu sebeple önce inşa edilen tüm yapının maliyeti hesaplanır, bu maliyet yapı birimlerine dağıtılır, arsa sahibine verilen daire ve/veya dükkanların maliyeti tekrar işletmeye kalan bağımsız bölümlerin maliyetine yüklenir.
İnşaat işletmesi, inşaatı kısmen veya tamamen tamamladığında sözleşmede belirtilen esaslara göre arsa paylarını kendi üzerine tescilini talep edecektir. Alışıla gelen uygulamada ise alımla ilgili harçları ödememek için, inşaat işletmesinin, arsa payını üzerine geçirmeyip arsa sahibinden vekaletname aldığı ve kendisine kalan daire ve/veya dükkanları bu vekaletname ile sattığı görülmektedir. Bu uygulamayı arsa sahibi de uygun görmektedir, çünkü arsa paylarının devredilmemesi inşaat işletmesine karşı teminat oluşturmaktadır. Bu durumda inşaat işletmesinin kendisine kalan kısımları satabilmesi için arsa sahibinden vekaletname alması gerekecektir.
Bunun yanında Arsanın, satın alma tarihinden itibaren 4 yıl içinde müteahhide verilmesi olayında,daire ve dükkanların yine bu süre içinde ”kat irtifakı kurulmuş” ya da tamamlanıp “iskanı alınmış” durumda satılmasından doğan kazanç “değer artış kazancı olarak vergilendirilir. Kazancın hesaplanması sırasında arsanın iktisap (edinme) bedeli (gayrimenkulun elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere) Devlet İstatistik Enstitüsü’nce belirlenen TEFE ‘deki artış oranında artırılır. Böylelikle satış tarihi itibariyle, arsanın gerçek maliyeti bulunur.
Arsa karşılığında alınan daire ve dükkanların, 4 yıl geçtikten sonra satılması olayında vergilendirme yönünden, bir kişinin arsası karşılığında kat sahibi olması, servetin biçim değiştirmesi olduğundan dairelerin satışından elde edilen kazanç, değer artış kazancı olmamaktadır.
Örnek: HG 6 yıl önce yatırım amacıyla aldığı arsayı, 2006 yılında kat karşılığı müteahhitle anlaşmıştır. Müteahhit aldığı arsa üzerine 20 adet daire, 4 adet işyeri yapacaktır. Arsa sahibine 10 daire 2 işyeri verecektir.
a- Kişisel Servete dahil arsanın Müteahhite kat karşılığı verilmesinde vergileme:Müge Günay ‘nın kişisel servetine dahil arsayı kat karşılığı müteahhide vermesi G.V. Kanunun 80/6. maddesi uyarınca 4 yılı geçmiş olması nedeniyle değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.
b- Müteahhidin vergilendirilmesi:Yukarıdaki örneğe devam edersek müteahhit yukarıdaki arsayı 2006 yılında 10 daire 2 işyeri karşılığında alarak, 2006 yılında inşaata başlamış, 2007 yılında bitirerek 20 daire ve 4 işyeri yapmıştır. Anlaşmaya göre 10 daireyi ve 2 işyerini arsa sahibine devretmiş, kalan daireleri ve 1 işyerini 2007 yılında satmıştır.
Müteahhidin yaptığı daire ve işyerlerine yapılan giderlerin muhasebe kayıtları aşağıdaki gibi olacaktır. 2006 yılında yapılan harcamalar:
| Tutar | KDV | |
| İnşaat malzemesi | 800.000 | 144.000 |
| İşcilik | 200.000 | – |
| Genel Üretim Gideri | 75.000 | 13.500 |
| Genel Giderler | 20.000 | 3.600 |
| Pazarlama Giderleri | 6.000 | 1.080 |
| Finasman Giderleri | 30.000 | – |
Not: Yukarıda alınan inşaat malzemesinin 600.000 TL sini 2006 yılında inşaatta kullanmış, 200.000 TL lik kısmı 2007 yılına devretmiştir.
- İlk madde ve malzeme alış kaydı
| Mad. No | AÇIKLAMA | BORÇ | ALACAK |
| 1 | 150 İlk Madde ve Malzeme Hesabı 320 Satıcılar Hesabı İnşaat malzemelerinin alış kaydı | 800.000 |
944.000 |
- İlk madde ve malzemenin inşaatta kullanılması
| 2 | 710 Direkt İlk Madde ve Malzeme Giderleri Hesabı 150 İlk Madde ve Malzeme Hesabı İlk madde ve malzemeden yıl içinde inşaatta kullanılan kısmı | 600.000 |
600.000 |
- Üretimde kullanılan giderlerin alış kaydı
| 3 | 720 Direkt İşcilik Giderleri Hesabı 320 Satıcılar Hesabı Yıl içinde yapılan harcamaların kaydı | 200.000 |
349.180 |
| 4 | 151 Yarı Mamul Üretim Hesabı 711 Direkt İlk Madde Mlz Giderleri Yansıtma Hs Devam eden inşaat hesabındaki giderlerin yıl sonu yarı mamul hesabına devri | 875.000 |
600.000 |
| 5 | 711 Direkt İlk Madde Mlz Giderleri Yansıtma Hs 710 Direkt İlk Madde Mlz Giderleri Hs Yarı mamul hesabına atılan gider hesaplarının | 600.000 |
600.000 |
| 6 | 631 Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri Hs 771 Genel Yönetim Giderleri Yansıtma Hs Faaliyet giderlerinin gelir tablosu hesablarına devri | 6.000 |
6.000 |
| 7 | 771 Genel Yönetim Giderleri Yansıtma Hs 770 Genel Yönetim Giderleri Hs Faaliyet giderleri hesabının kapanış kaydı | 6.000 |
6.000 |
| 8 | 190 Devreden KDV Hesabı 191 İndirilecek KDV Hesabı KDV beyannamelerinin beyanı sırasında yapılan kayıtlar | 162.180 |
162.180 |
| 9 | 690 Dönem karı veya zararı Hesabı 631 Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri Faaliyet giderlerinin K/Z Hesabına devri kaydı | 56.000 |
6.000 |
| 10 | 692 Dönem Net Karı veya Zararı Hesabı 690 Dönem karı veya zararı Hesabı Dönem K/Z hesabının Dönem net Kar Zarar hesabına | 56.000 |
56.000 |
| 11 | 591 Dönem Net Zararı Hesabı 692 Dönem Net Karı veya Zararı Hesabı Dönem zararının Bilanço hesabına devri | 56.000 |
56.000 |
Yukarıdaki kayıtlar sonucu Müteahitin 31.12.2006 itibariyle hesap durumu özetle aşağıdaki gibidir:
| 150 hesabın borç bakiyesi | 200.000 TL |
| 151 hesabın borç bakiyesi | 875.000 TL |
| 591 Dönem Net Zararı | 56.000 TL |
| 190 Devreden KDV | 162.180 TL dir. |
Müteahhit Gelir Vergisi mükellefi olup, yukarıdaki kayıtlara göre 2006 yılı için 2007 yılın Mart ayının 15’ine kadar gelir vergisi beyannamesi vermesi gerekmektedir.
Müteahhidin yaptığı inşaat işi G.V. Kanunundaki yıllara sari inşaat işi değildir. Yıllara sari inşaat işi olarak kabul edilebilmesi için; İşin inşaat işi olması, yıllara sari olması ve taahhüt edilmiş olması şartlarını birlikte taşımış olması gerekmektedir. Bu örneğimizde
taahhüt yoktur.
Örneğimizde inşaat işi 2006 de başlayıp, 2007 yılında bitmişse de yıllara sari olarak kabul edilmemektedir.
Bu işlem, inşaat imalat işi gibi düşünülmesi gerekmektedir. Dolayısıyla yukarıdaki kayıtlara göre Gelir Tablosu ve bilanço çıkartılarak gelir vergisi beyannamesi verilmesi gerekmektedir.
Çıkarılan Bilançoda;
İlk Madde malzeme (stok) : 200.000
Yarı mamuller (stok) : 875.000
Dönem Net zararı : 56.000
Devreden KDV : 162.180 TL olarak yer almalı
Gelir tablosunda da;
Faaliyet giderlerinden kaynaklanan (Genel Yönetim Giderleri-Pazarlama Giderleri- Finansman giderleri) 56.000 YTL, dönem zararı olarak yer almalıdır.
2006 yılı için verilen gelir vergisi beyannamesinde 56.000 TL zarar beyan edilmelidir.
Saygılarımla
Mali müşavir
Fatih ÖZTÜRK
