Emsal Kira Bedeli Uygulaması

Emsal Kira Bedeli Uygulaması

EMSAL KİRA BEDELİ UYGULAMASI

Gayrimenkul Sermaye İratları’nın (GSMİ) vergilendirilmesi konulu yazı serimizin 3. makalesinde EMSAL KİRA BEDELİ uygulamasını açıklamaya çalışacağız. Gelir Vergisi kanunun 73. Maddesinde düzenlenmiştir.

Anılan hüküm esas itibariyle gayrimenkullerin bedelsiz olarak Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesinde belirtilenler dışındaki kişilerin kullanımına tahsis edilmesi veya kira bedelinin tespit edilememesi halleriyle muvazaalı olarak gerçek kira gelirinin altında beyanda bulunulması durumlarında vergi güvenlik müessesesi olarak kullanılmak amacıyla getirilmiştir

I- EMSAL KİRA BEDELİ NEDİR?

Gelir Vergisi Kanunu’nun “ev kirasız-para faizsiz olmaz” şeklindeki iktisadi anlayıştan hareketle düzenlenmiş “emsal kira bedeli” başlıklı 73. maddesi, kimsenin gayrimenkulünü emsalinden daha düşük bir bedelle veya bedelsiz olarak kiraya veremeyeceğini bir karine olarak kabul etmekte ve mükelleflerin emsal kira bedelinden düşük bir kira geliri beyan edemeyeceklerini hükme bağlamaktadır.

Madde metni aynen aşağıdaki gibidir.

Madde 73

Emsal Kira Bedeli Esası

Madde 73 –Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi değerinin % 5’idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve haklarının maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu’nun servetlerin değerlendirilmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10’udur.

 Aşağıda yazılı hallerde emsal kira bedeli esası uygulanmaz:

1-Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadiyle bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması;

2-Binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Usul, füru ve kardeşlerden herbirinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz.);

3-Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi.

4-Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda.

Madde metninden görüleceği üzere EMSAL KİRA BEDELİ uygulanması için 2 farklı durumun olması gerekmektedir.

1-Kira bedelinin hiç olmaması

2-Kira bedelinin düşük olması halinde,

GVK /73. Madde hükmü gereği hesaplanan kira “emsal kira bedeli” olarak alınır.

II- EMSAL KİRA BEDELİ HESABI NASIL YAPILIR?

1- Bina Ve Arazilerde Emsal Kira Bedeli Hesabı:

Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kira bedelidir.

Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi değerinin % 5’idir.

Örnek: Mükellef (A), 2019 yılında emlak vergisi değeri 400.000 TL olan bir apartman dairesini bedelsiz olarak arkadaşının kullanımına bırakmıştır.

Bu durumda, mükellefin, emsal kira bedeli üzerinden kira geliri hesaplaması gerekmektedir.

Emsal Kira Bedeli: 400.000 TL x %5 = 20.000 TL olacaktır. Bu tutar, mükellef tarafından beyan edilmesi gereken gelir olarak dikkate alınacaktır.

Örneğin Bay (A)’nın Ankara Çankaya ilçesinde bulunan ve konut olarak kiraya verilen dairesinin (emlak) vergisi değeri, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesi uyarınca 1.000.000,00 TL’sına yükseltilmiştir. Mükellef tarafından verilecek olan gelir vergisi beyannamesinde gayrimenkul sermaye iradı hesaplarken esas alacak yıllık kira bedeli, emsal kira bedeli olan (1.000.000,00 x %5) = 50.000,00 TL’den düşük olamayacaktır.

2- Diğer Mal ve Haklarda Kira Bedeli Hesabı:

Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve haklarının maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu’nun servetlerin değerlendirilmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10’udur.

Örneğin kişinin şahsına ait bir otomobili bir başka kişiye kiraya vermesi durumunda emsal kira bedeli, otomobilin maliyet bedelinin %10’undan az olamaz.

Maliyet bedeli bilinmeyen ve tapuya tescil edilen mal ve hakların emsal kira bedeli ise, bunların tesisleri sırasında tapu siciline kaydedilen bedelleri nin %10’udur.

İhtira beratı, telif hakkı, imtiyaz hakkı vb. haklarda emsal kira bedeli, Takdir Komisyonunca takdir edilen değerin % 10’u olarak hesaplanır.

III- EMSAL KİRA BEDELİ UYGULANMAYACAK DURUMLAR

Gelir vergisi kanunun yukarıda verilen 73. Madde hükmü gereği aşağıda belirtilen hallerde emsal kira bedeli esası uygulanmamaktadır.

1-Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,

2-Binaların mal sahiplerinin usul (anne-baba, büyükanne büyükbaba), füru (çocuklar, torunlar) veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi.

Ancak, bu kimselerin her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnız birisi için emsal kira bedeli hesaplanmaz.

Örnek olarak, mal sahibi baba, çocuğunun ikametine iki adet gayrimenkul tahsis etmişse sadece bir adet gayrimenkul için emsal kira bedeli hesaplanmayıp diğeri için emsal kira bedeli hesaplanacaktır.

3- Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi,

4- Genel bütçeye dahil daireler ve özel bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.

KAYANAK : GİB  PORTALI KİRA GELİR REHBERİ

https://tr-tr.facebook.com/muhasebebilenlertoplulugu

Saygılarımla,
Bağımsız Denetçiler Derneği Başkanı Mali Müşavir Abdullah ÇAVUŞ

Paylaş
Önceki İçerikKira Gelirlerinin Vergilendirilmesinde Tahsilat Esası
Sonraki İçerikEkonomik Önlemler
ÖZ GEÇMİŞ- ÖZ GELECEK ABDULLAH ÇAVUŞ abdullahcavus4040@gmail.com 0536 783 11 11 ÖZ GEÇMİŞ- ÖZ GELECEK ÖZGEÇMİŞİME DAİR BİLGİLERİM: I–EĞİTİMİM: 1-1966 Kaman-Kırşehir Doğumluyum. Uludağ Üniversitesi İİBF Kamuyönetimi Bölümünden 1987 yılında mezun oldum. 2- 1999-2000 yıllarında Milli Güvenlik Akademisi’nden başarıyla mezun oldum. 3- Daha sonra Yıldırım Beyazıt Üniversitesinde Uluslararası Finansal Raporlama ve Denetim isimli yüksek lisan eğitimimi 2013-2014 yıllarında 4 üzerinden 3.93 not ortalamasıyla 1.cilikle tamamladım. II- MEMURİYET HAYATIM: 1- Memuriyet hayatıma 4 Ocak 1990 yılında “Vergi Müfettişi” olarak başladım. 2– Daha sonra 1996 yılında kurulan MASAK’ın denetim elemanları arasından açtığı sınavı kazanarak “Mali Suçları Araştırma Uzmanı” olarak göreve başladım. Bu görevim 28 Şubatçılar tarafından görevden alınana kadar sürdü. 3-1999 yılında Devlet Bakanı Ramazan Mirzaoğlu’nun Danışmanlığı görevine başladım. 4- 2000 -2002 yılları arasında da Denizcilikten Müsteşarlığı Müşaviri olarak Bakan Danışmanlığına devam ettim. 5- 2008 yılında TRT’nin yeniden yapılanma sürecinde bu yapılandırmada görev almak üzere naklen TRT’ye atandım. Burada Hasılat Dairesi Başkanlığı ile Muhasebe Dairesi Başkanlıkların birleştirilmesi sürecinde sırasıyla Uzman, Araştırmacı, Hasılat Müdürü, Başkan Yardımcısı görevlerinde bulundum. 6-Kurulmasını Sağladığım Teftiş ve Denetim Birimleri: Danışmanlık yaptığım Devlet Bakanlığına bağlı kuruluşlarda daha önce mevcut olmayan teftiş ve denetim birimleri oluşturulması faaliyetini bizzat gerçekleştirdim. Bu çerçevede; a-Denizcilik Müsteşarlığı Teftiş Kurulunun kurulması b-TSE’de Teftiş Kurulunun Kurulması c3- TRT ‘de ise Mali Denetçilik Biriminin kurulması faaliyetlerini bizzat yürüttüm. TRT’ye Mali Denetçilik birimine Maliye Bakanlığı Vergi Denetmenleri 8Vergi Müfettişleri) arasından 19 kişinin naklen geçmesi ve eğitimlerini bizzat yürüttüm. Çalışmalarım sonucu TRT gelirlerinde çok önemli miktarda artışlar oluştu. III-ÖDÜLLERİM: 1-TRT’ deki başarılı çalışmalarım sonucu; – İki ayrı defa TAKDİRNAME – İki ayrı defa MAAŞ ÖDÜLÜ ile taltif edildim. 2-Öte yandan Devlet Bakanlığındaki çalışmalarımdan dolayı da Sayın Bakanımız tarafından TAKDİRNAME ile ödüllendirildim. 3-Memuriyet Sicil Ortalamasının 90 ve üzeri olmasından dolayı 1 KADEME İLERLEMESİ ile ödüllendirildim. IV- KARİYERİME İLİŞKİN SINAV VE EĞİTİMLERLE ALINAN SERTİFİKA VE BELGELERİM 1- SMMM RUHSATI: Vergi Müfettişliği görevimle eş zamanlı olarak 3568 sayılı kanun hükümleri gereği özel yarışma sınavı ve 3 yıl yardımcılık süreci sonucu yeterlilik sınavı ile elde edilebilen “Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik” Ruhsatını (SMMM) aldım. 2- BAĞIMSIZ DENETÇİ: 660 sayılı kanun gereği kurulan Kamu Gözetimi Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumunun yetki verdiği üniversitelerden aldığım eğitimler sonucu girdiğim sınavda başarılı olarak “BAĞIMSIZ DENETÇİ” belgesini aldım. 3- UZLAŞTIRMACI: Adalet Bakanlığı Alternatif çözümler Dairesi Başkanlığının yetki verdiği üniversitelerden aldığım eğitimler sonucu Bakanlık tarafından açılan sınavda da başarılı olarak Ceza Kanunlarında Takibi Şikayete Bağlı Suç Türleri ile ilgili davalarda görev yapmak üzere “UZLAŞTIRMACILIK” BELGESİ aldım. 4-BİLİRKİŞİ BELGESİ: Adalet Bakanlığı Bilirkişilik dairesi Başkanlığının yetki verdiği üniversitelerden aldığım eğitimler sonucu “BİLİRKİŞİ BELGESİNİ” aldım. V- WEB SİTELERİM: Yüksek lisans Bitirme Tezim “ŞİRKET YOLSUZLUKLARI DENETİMİ VE ADLİ MUHASEBE” isimli olup denetim ile başladığım memuriyet hayatımı DENETİM ALANINDAKİ bu yüksek lisans tezi ile taçlandırdım. Eğitim ve memuriyet Deneyimlerinden elde ettiğim bilgiyi kamuoyu ve araştırmacılarla paylaşmak amacıyla; 1-www.denetimakademisi.com ismiyle oluşturduğum sitede DENETİMİN MİLİ KÜTÜPHANESİ olma iddiası ve sloganıyla 2500 civarında akademik tez ve makaleyi toplayarak ilgililerin faydasına sundum. 2- www.denetimtv.com isimli web sitesini kurdum. 3- Memuriyet hayatım boyunca yaptığım görevlerden elde ettiğim bilgi ve birikimleri kendi adıma açtığım www.abdullahcavus.com.tr isimli BİLGİ VE DENEYİM PAYLAŞIM PORTALI üzerinden ilgililerin istifadesine sundum. Şahsi web sitemde; a- Bağımsız denetim b- İç Denetim c– Şirket Yolsuzlukları ve Denetimi d– Hile ve Suistimal Denetimi e- Yolsuzlukla Mücadele f- Kara Para Mevzuatı g- Vergi-Muhasebe h- Su-Çevre I- Etik i- TRT Gelirleri Kanunu j- Bilge Türkler k- Kayıtdışı Ekonomi Konularında sayısı 100 leri geçen kişisel makalelerimin yanı sıra bu konudaki arşivimde bulunan araştırma raporlarını ve akademik tezleri yayınlamaktayım. VI-SİVİL TOPLUMDAKİ GÖREVLERİM: Mesleki çalışmalarım ve deneyimlerimden hareketle sivil topluma katkı vermek amacıyla; 1-Bağımsız Denetçiler Derneğinin (BADED) Kuruluşunda görev yaptım ve an itibariyle Genel Başkanlığını yürütmekteyim. www.baded.org.tr 2-Toplumsal Uzlaşma ve Uzlaştırmacılar Derneğinin (UZLAŞI-DER) ise Kurucu Genel Başkanıyım. www.uzlasider.org II-ÖZ GELECEĞİM (GELECEKTEN BEKLENTİLERİM): Bu kısa ÖZGEMİŞ’ten sonra ÖZGELECEK planlamam konusunda ise; Mesleki Tecrübe ve birikimlerimden hareketle aşağıdaki kitapları yazmayı planladım. Soru içerikleri tespit edilmiş olup; TRT Gelirleri Kanunu ve Bağımsız Denetim alanındaki çalışmam 2019 yılında kitap haline gelecektir. 100 soruda TRT Gelirleri Kanunu 100 soruda Bağımsız Denetim 100 soruda Şirket Yolsuzlukları ve Denetimi 100 soruda Adli Muhasebe 100 soruda Kara Para Yukarıda zikredilen alanlardaki çalışmalarım ve birikimlerinden birçoğuna kişisel web sitemde yer vermekteyim. www.abdullahcavus.com.tr Çalışmalarımı daha geniş kitlelere ulaştırmak amacıyla DENETİM TV isimli bir web televizyonu kurmayı planlamış durumdayım. www.denetimTV.com isimli web adresi an itibariyle yayında olup, alanında uzman bir televizyon olması için finans ve planlama çalışmalarımız devan etmektedir. Bağımsız Denetçiler Derneği ile Ankara Sosyal Bilimler Üniversitesi (ASBÜ) arasında Akademik Eğitim işbirliği protokolümüz bulunmaktadır. Bu çerçevesinde açtığımız DENETİM ve RİSK YÖNETİMİ isimli Yüksek Lisans ve Doktora Programlarına devam ederek çalışmalarıma akademik düzeyde yön vermek istemekteyim. Öz geleceğim ile ilgili son olarak beklenti ve planlamam ise Kamu Yönetimi alanında tecrübe ve birikimlerimi devletimin hizmetine kullanabilmek amacıyla karar alıp uygulamaya yön verebileceğim üst düzey bir görev beklentisidir.