EMSAL KİRA BEDELİ UYGULAMASI
Gayrimenkul Sermaye İratları’nın (GSMİ) vergilendirilmesi konulu yazı serimizin 3. makalesinde EMSAL KİRA BEDELİ uygulamasını açıklamaya çalışacağız. Gelir Vergisi kanunun 73. Maddesinde düzenlenmiştir.
Anılan hüküm esas itibariyle gayrimenkullerin bedelsiz olarak Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesinde belirtilenler dışındaki kişilerin kullanımına tahsis edilmesi veya kira bedelinin tespit edilememesi halleriyle muvazaalı olarak gerçek kira gelirinin altında beyanda bulunulması durumlarında vergi güvenlik müessesesi olarak kullanılmak amacıyla getirilmiştir
I- EMSAL KİRA BEDELİ NEDİR?
Gelir Vergisi Kanunu’nun “ev kirasız-para faizsiz olmaz” şeklindeki iktisadi anlayıştan hareketle düzenlenmiş “emsal kira bedeli” başlıklı 73. maddesi, kimsenin gayrimenkulünü emsalinden daha düşük bir bedelle veya bedelsiz olarak kiraya veremeyeceğini bir karine olarak kabul etmekte ve mükelleflerin emsal kira bedelinden düşük bir kira geliri beyan edemeyeceklerini hükme bağlamaktadır.
Madde metni aynen aşağıdaki gibidir.
Madde 73
Emsal Kira Bedeli Esası
Madde 73 –Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi değerinin % 5’idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve haklarının maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu’nun servetlerin değerlendirilmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10’udur.
Aşağıda yazılı hallerde emsal kira bedeli esası uygulanmaz:
1-Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadiyle bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması;
2-Binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Usul, füru ve kardeşlerden herbirinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz.);
3-Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi.
4-Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda.
Madde metninden görüleceği üzere EMSAL KİRA BEDELİ uygulanması için 2 farklı durumun olması gerekmektedir.
1-Kira bedelinin hiç olmaması
2-Kira bedelinin düşük olması halinde,
GVK /73. Madde hükmü gereği hesaplanan kira “emsal kira bedeli” olarak alınır.
II- EMSAL KİRA BEDELİ HESABI NASIL YAPILIR?
1- Bina Ve Arazilerde Emsal Kira Bedeli Hesabı:
Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kira bedelidir.
Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi değerinin % 5’idir.
Örnek: Mükellef (A), 2019 yılında emlak vergisi değeri 400.000 TL olan bir apartman dairesini bedelsiz olarak arkadaşının kullanımına bırakmıştır.
Bu durumda, mükellefin, emsal kira bedeli üzerinden kira geliri hesaplaması gerekmektedir.
Emsal Kira Bedeli: 400.000 TL x %5 = 20.000 TL olacaktır. Bu tutar, mükellef tarafından beyan edilmesi gereken gelir olarak dikkate alınacaktır.
Örneğin Bay (A)’nın Ankara Çankaya ilçesinde bulunan ve konut olarak kiraya verilen dairesinin (emlak) vergisi değeri, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesi uyarınca 1.000.000,00 TL’sına yükseltilmiştir. Mükellef tarafından verilecek olan gelir vergisi beyannamesinde gayrimenkul sermaye iradı hesaplarken esas alacak yıllık kira bedeli, emsal kira bedeli olan (1.000.000,00 x %5) = 50.000,00 TL’den düşük olamayacaktır.
2- Diğer Mal ve Haklarda Kira Bedeli Hesabı:
Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve haklarının maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu’nun servetlerin değerlendirilmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10’udur.
Örneğin kişinin şahsına ait bir otomobili bir başka kişiye kiraya vermesi durumunda emsal kira bedeli, otomobilin maliyet bedelinin %10’undan az olamaz.
Maliyet bedeli bilinmeyen ve tapuya tescil edilen mal ve hakların emsal kira bedeli ise, bunların tesisleri sırasında tapu siciline kaydedilen bedelleri nin %10’udur.
İhtira beratı, telif hakkı, imtiyaz hakkı vb. haklarda emsal kira bedeli, Takdir Komisyonunca takdir edilen değerin % 10’u olarak hesaplanır.
III- EMSAL KİRA BEDELİ UYGULANMAYACAK DURUMLAR
Gelir vergisi kanunun yukarıda verilen 73. Madde hükmü gereği aşağıda belirtilen hallerde emsal kira bedeli esası uygulanmamaktadır.
1-Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,
2-Binaların mal sahiplerinin usul (anne-baba, büyükanne büyükbaba), füru (çocuklar, torunlar) veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi.
Ancak, bu kimselerin her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnız birisi için emsal kira bedeli hesaplanmaz.
Örnek olarak, mal sahibi baba, çocuğunun ikametine iki adet gayrimenkul tahsis etmişse sadece bir adet gayrimenkul için emsal kira bedeli hesaplanmayıp diğeri için emsal kira bedeli hesaplanacaktır.
3- Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi,
4- Genel bütçeye dahil daireler ve özel bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.
KAYANAK : GİB PORTALI KİRA GELİR REHBERİ
https://tr-tr.facebook.com/muhasebebilenlertoplulugu
Saygılarımla,
Bağımsız Denetçiler Derneği Başkanı Mali Müşavir Abdullah ÇAVUŞ
