KONU: KİRA GELİRLERİNİN VERGİLENDİRİLMESİNDE TAHSİLAT ESASI
Gayrimenkul Sermaye İratlarının Vergilendirilmesi konusundaki yazı dizimizin 2.ci makalesinde kira gelirlerinin vergilendirilmesinde TAHSİLAT esası uygulamasına değineceğiz.
Tahsil esası, gelirlerin nakden veya mahsuben tahsil edildiğinde, giderlerin ise nakden veya mahsuben ödendiğinde muhasebeleştirilmesini ifade etmektedir.
Tahsil esasında esasında kazancın tespitinde ancak tahsil edilmiş gelirler dikkate alınır.
GVK’nun 72. maddesinde TAHSİLAT ile ilgili aşağıdaki şekilde özel bir düzenleme mevcuttur.
Gayrimenkul iradı sahipleri için,
1. Ittıla hasıl etmeleri kaydiyle, namlarına, kamu müessesesine, icra dairesine, bankaya, notere veya postaya para yatırılması;
2. Kira olarak doğan alacağın başka bir şahsa temliki (Temlikin ivazlı olup olmadığına bakılmaz. İvazlı temliklerde ivazın tahsil şartı aranmaz.) veya kiracısına olan borcu ile takası; tahsil hükmündedir
Bilindiği üzere ticari kazançların vergilendirilmesinde TAHAKKUK esası geçerlidir.
Buna göre malın satılması veya hizmetin yapılmasını müteakip 7 gün içerisinde fatura düzenlenmek zorundadır.
Keza bu fatura tahsil edilsin edilmesin KDV hesaplanmak zorundadır. Öte yandan bu faturada yazılı hasılat ilgili yıl için Gelir Vergisi veya Kurumlar Vergisi matrahına dahil edilmek zorundadır.
Tahakkuk esası ilkesinde, gelir veya giderin miktar veya mahiyet itibariyle kesinleşmiş olması yani geliri veya gideri doğuran işlemin eksiksiz tekemmül etmesinin yanı sıra, miktarının ve işlemden kaynaklanan alacağın veya borcun ödeme şartlarının da belirlenmiş olması gereklidir. Ticari kazancın elde edilmesi tahakkuk esasına bağlanmış bulunduğundan, bir gelir unsurunun özel bir düzenleme bulunmadığı sürece, mahiyet ve tutar itibariyle kesinleştiği dönem kazancının tespitinde dikkate alınması gerekmektedir.
Bununla birlikte Gelir Vergisi kanunda GMSİ lerin vergilendirilmesi için HASILAT esası uygulaması tercih edilmiştir.
KİRA; Bir konutun, bir mülkün veya taşıt gibi herhangi bir şeyin belli bir bedel karşılığında, bir süre için sahibi tarafından başkasına verilmesi, icar olarak tanımlanmaktadır.
Kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır. Tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir.
Bu uygulamanın detayları aşağıda açıklanmaktadır.
1- Nakden Tahsilat:
Kira bedelinin nakden tahsil edilmesi, kiranın Türk parası veya yabancı para ile ödenmesini ifade eder. Alınan çek bedelleri de nakden tahsilat sayılır.
2- Aynı Tahsilat:
Kira Bedelinin Ayni Olarak Tahsil Edilmesi Kiranın ayni (mal, eşya vb.) olarak alınması halinde, tahsil edilen kiralar Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir.
Emsal bedeli, gerçek bedeli olmayan, veya bilinmeyen veyahut doğru olarak tesbit edilemeyen bir malın, değerleme gününde satılması halinde emsaline nazaran haiz olacağı değerdir.
Emsal bedeli sıra ile, aşağıdaki esaslara göre tayin olunur:
Birinci sıra: (Ortalama fiyat esası) aynı cins ve nevideki mallardan sıra ile değerlemenin yapılacağı ayda veya bir evvelki veya bir daha evvelki aylarda satış yapılmışsa, emsal bedeli bu satışların miktar ve tutarına göre mükellef tarafından çıkarılacak olan «Ortalama satış fiyatı» ile hesaplanır. Bu esasın uygulanması için, aylık satış miktarının, emsal bedeli tayin olunacak her bir malın miktarına nazaran % 25 ten az olmaması şarttır.
İkinci sıra: (Maliyet bedeli esası) Emsal bedeli belli edilecek malın, maliyet bedeli bilinir veya çıkarılması mümkün olursa, bu takdirde mükellef bu maliyet bedeline, toptan satışlar için % 5, perakende satışlar için % 10 ilave etmek suretiyle emsal bedelini bizzat belli eder.
Üçüncü sıra: (Takdir esası) Yukarıda yazılı esaslara göre belli edilemeyen emsal bedelleri ilgililerin müracaatı üzerine takdir komisyonunca takdir yolu ile belli edilir. Takdirler, maliyet bedeli ve piyasa kıymetleri araştırılmak ve kullanılmış eşya için ayrıca yıpranma dereceleri nazara alınmak suretiyle yapılır. Takdir edilen bedellere mükelleflerin vergi mahkemesinde dava açma hakkı mahfuzdur. Ancak, dava açılması verginin tahakkuk ve tahsilini durdurmaz.
Emsal bedelinin mükellef tarafından bizzat hesaplandığı hallerde, bu hesaplara ait kayıt ve cetveller ispat edici kağıtlar olarak muhafaza edilir.
3- Gelecek Yıl Kira Gelirlerinin Peşin Tahsili ve Vergilendirilmesi:
Gelir Vergisi kanunun 72. maddesinde;
“İzleyen yılların kira gelirlerinin tahsili halinde beyanname vermek için ilgili beyan dönemleri beklenecektir. Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil olunan kiralar, ilgili bulundukları yılların hâsılatı sayılır ”
hükmü bulunmaktadır.
Örneğin; 2019, 2020 ve 2021 yılları kira gelirleri topluca 2019 yılında tahsil edilirse, her yıla ait kira bedeli ilgili yılında beyan edilecektir.
Buna göre, gelecek hesap dönemlerine ilişkin olarak peşin tahsil edilen kira, gelir ve kurumlar vergileri açısından ilgili bulundukları yılların hasılatı olarak kâr zararın tespitinde göz önüne alınmaktadır.
Peşin tahsil edilen kiralarda KDV ise; tahsil edilen kiranın tamamı için fatura düzenlenip düzenlenmemesine bağlıdır.
Peşin tahsil edilen kiranın tamamı için fatura düzenlenmesi halinde vergiyi doğuran olay Kanun’un 10/b maddesine göre, faturanın düzenlendiği tarihte meydana gelecek, kira bedelinin tamamı üzerinden KDV hesaplanacaktır.
4- Geçmiş Yıl Kira Gelirlerinin Tahsili ve Vergilendirilmesi:
Mükellefler tarafından o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edilen yılın hasılatı sayılır.
Örneğin; 2016, 2017 ve 2018 yıllarına ait kira gelirlerinin toplu olarak 2019 yılında tahsil edilirse; her yıla ait kira bedeli topluca 2109 yılında beyan edilecektir.
5- Döviz Cinsinden Kira Geliri Elde edilmesi:
Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde tahsilatın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak kira gelirinde gayri safi hasılat belirlenir.
KDVK’nın “Döviz İle Yapılan İşlemler” başlıklı 26. maddesinde, bedelin döviz ile hesaplanması halinde dövizin, vergiyi doğuran olayın meydana geldiği andaki cari kur üzerinden Türk Lirasına çevrileceği hükme bağlanmış bulunmaktadır.
Kira bedelinin döviz cinsinden belirlenmesi halinde, dövizin , vergiyi doğuran olayın meydana geldiği tarihteki yani her ay ya da kiranın peşin tahsil edildiği ve fatura düzenlendiği durumlarda belgenin düzenlendiği tarihteki cari kur üzerinden Türk Lirasına çevrilerek, bulunacak bedel üzerinden KDV hesaplanmalı ve beyan edilmelidir.
KAYANAK : GİB PORTALI KİRA GELİR REHBERİ
Saygılarımla,
Bağımsız Denetçiler Derneği Başkanı Mali Müşavir Abdullah ÇAVUŞ
