YIL İÇERİSİNDEN BİRDEN FAZLA KONUT ALIM SATIMLARINDA VERGİLEME
Bilindiği gibi, sık sık konut alım-satımı GVK’ nın 37. Mad. Hükmüne göre ticari kazanç olarak değerlendirilmektedir. Buna göre, 1 yılda ikiden fazla konut satışı genel olarak ticari kazanç amaçlanarak satılıyorsa burada vergileme söz konusu olacaktır. İkiden fazla konut satışı GVK’ nın 81.mük. Maddesine göre değer kazancı olarak değerlendirilebilir. Ancak satışların süreklilik arz etmesi halinde değer artışı kazancı değil, artık ticari kazanç hükümlerine göre vergileme söz konusu olacaktır.
Son yıllarda konut satışları giderek artmaktadır. Özellikle ikincil piyasada cereyan eden konut satışları giderek çoğalmaktadır. Konut satışlarının tapu tarafından vergi dairesine bildirilmesi sonucunda, vergi daireleri mükellefleri beyana çağırarak bu konuda beyanname vermelerini talep etmektedir.
Öte yandan, kat karşılığı inşaat işinde arsa sahibi, yükleniciye devrettiği arsa payları karşılığında daire veya işyeri almaktadır. Sözleşme gereği işin bitiminde arsa sahibinin yükleniciye devrettiği arsa payları üzerinde hukuki veya ekonomik tasarrufu kalmamaktadır. Bu gibi durumlarda da arsa sahibinin arsa karşılığı müteahhitten elde etmiş olduğu bedelsiz dairelerin ilerde satışı ayrı bir tartışma konusu olarak gündeme gelecektir.
Biz bu çalışmada genel hatları itibarı ile konut satışlarının vergi karşısındaki durumunu değerlendireceğiz:
1- Genel prensip, satın alınan bir gayrimenkulün 5 yıl geçtikten sonra elden çıkarılmasından doğan kazançlar vergiye tabi değildir. Sürelerin hesabında konutun alındığı yıl hesaba katılmaz, ertesi yıldan itibaren 5 yıl sayılacaktır.
2- GVK’ nın ‘DEĞER ARTIŞI KAZANÇLARI’ başlıklı hükmüne göre ( Mük. Mad. 80 ) gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artış kazancı olarak vergiye tabi olacağı hükme bağlanmıştır. BEDELSİZ OLARAK EDİNİLEN GAYRİMENKULLERİN SATIŞI 5 YIL İÇİNDE OLSA BİLE VERGİYE TABİ DEĞİLDİR. Örneğin; bir kişiye veraset suretiyle intikal eden konutun hemen ertesi yıl satılması vergiye tabi olmayı gerektirmez.
3- Elden çıkarma deyimi burada gayrimenkulün sadece para karşılığında satılmasını değil, bir bedel mukabilinde devir ve temlikini, trampa edilmesini, takasını, kamulaştırılmasını, devletleştirilmesini, ticari şirketlerde sermaye olarak konulmasını ifade etmektedir.
4- Konut satışlarında safi değer artışının bulunabilmesi için satış bedelinden, satış sırasında yapılan masraflar, ödenen vergiler, harçlar ve en önemlisi konutun alış maliyetinin eskale edilmiş maliyet bedeli tenzil edilecektir.
5- Konut satışlarında vergileme gündeme gelebilmesi için satışın 5 yıl içerisinde gerçekleşmiş olması ve her yıl Maliye Bakanlığınca belirlenen istisna tutarını aşmış olması gerekir. Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının 2016 yılı için 11.000,00 TL’ yi geçmesi gerekmektedir.
6- Bir gerçek kişinin konut satışını 5 yıl içerisinde bir konut satsa bile, bu satış değer artışı kazancı olarak vergilendirilir. Yine aynı kişinin bir takvim yılı içerisinde birden çok konut satışının gerçekleşmesi halinde ticari kazanç hükümlerine göre vergileme yapılır. Bu kişi defter tasdik ettirip, mükellef olarak her ay KDV, 3 ayda bir geçici vergi ve her yıl Mart ayı içerisinde yıllık beyanname vermek zorundadır. değer artışı kazançlarında ise sadece yıldan yıla bir kez yıllık gelir vergisi beyannamesi verilir.
7- Değer atışı kazancının tespiti sırasında konutun ivazsız olup olmadığının önemi büyüktür. İvazsız olarak elde edilen konutlar GVK 80/6 mad. Hükmüne göre vergiye tabi değildir. Başka bir ifade ile miras veya bağış yolu ile edinilen gayrimenkuller, hangi süre içinde ve kaç liraya satılırsa satılsın GVK değer artışı kazancı olarak vergilendirmez. (GVK mük. Mad. 80/6)
8- Miras yolu ile elde edinilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmez. ( Bkz: 25.03.2011 Tarih GVK-76/2011-2 sayılı Gelir Vergisi Kanunu sirküleri ). Sirkülerdeki (7) nolu örnekte, miras yolu ile edinilen binanın yıkılıp yerine yeni bir bina yapılması halinde, ‘ivazsız iktisap edilme’ niteliği değişmeyeceğinden, kat karşılığı alınan iki dairenin satılmasının vergiye tabi olmayacağı açıklanmıştır. Diğer taraftan Danıştay 4. Dairesi tarafından verilen 17.02.2014 gün ve E:2011/9055 – K:2014/911 sayılı kararda: ‘ Yalnızca bir takvim yılı içinde birden çok taşınmaz alım satımı yapılmasının 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 37’nci maddesinde öngörülen ticari faaliyet kapsamında yapılan taşınmaz alım-satım faaliyeti olarak değerlendirilemeyeceği hk. ‘ şeklinde kararları mevcuttur.
9- Alıcı banka kredi kullanmış ise müteahhit tarafından düşük bedelli fatura kesilse bile, kullanılan konut kredisinden hareketle gerçek alım-satıl bedeli tespit edilebilir. Bazı durumlarda alıcı bankaya para yatırmış olabilir. Daire bedelinin banka hesabına yatırılması halinde gayrimenkul satış bedeli, bu yatan paradan hareketle alıcı-satıcı arasındaki gayrimenkulün gerçek satış bedeli tespit edilebilir.
10- Uygulamada bazı kişiler mevcut gayrimenkulünü yakınlarına bağışlamaktadır. Bu işlem kanun hükmü gereği Belediye emlak vergi değeri üzerinden yapılmaktadır. Burada bağışın miktarı ve matrahı bu bedel yani emlak vergi değeri baz alınmaktadır. Daha sonra gayrimenkulün bağış nedeni ile ilgili vergiler ödenmektedir. En sonra da bağışladığı kişiler tarafından asıl satılacak kişilere satış işlemleri gerçekleşmektedir. Burada kanunda yer alan bir boşluk değerlendirilerek, bağış dikkate alındığında satış ivazsız olarak elde edilen bir gayrimenkulden kaynaklandığı için gelir vergisi söz konusu olmayacaktır. Dolayısıyla kanun hükmü gereği ivazsız elde edilen gayrimenkuller için değer artış kazancı hesaplanmayacaktır. Bu şekilde bağışlayan kişi değer artış kazancından ve ticari kazanç hükümlerinden kaçınarak ve vergiden çıkmış olacaktır.
Eda KAYA
SMMM
İşletme Bilim Uzmanı
