Yabancılara ve yurtdışında yaşayan Türklere konut veya işyeri olarak satılan gayrimenkullerde KDV istisnası

Yabancılara ve yurtdışında
yaşayan Türklere konut veya işyeri
olarak satılan gayrimenkullerde
KDV istisnası

3065 sayılı Kanunun 13 üncü maddesinin birinci fıkrasına 23/2/2017 tarihli ve 6824
sayılı Kanunun 7 nci maddesi ile 1/4/2017 tarihinden itibaren uygulanmak üzere,
“i) Konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanmak ve bedeli
döviz olarak Türkiye’ye getirilmek kaydıyla, Gelir Vergisi Kanununun 3 üncü
maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendinde belirtilenler hariç olmak üzere
çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk
vatandaşları, Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ile kanuni
ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla
Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya iş yeri teslimleri (Şu
kadar ki bentte öngörülen şartları taşımadığı halde istisnanın uygulandığının tespit
edilmesi halinde zamanında tahsil edilmeyen vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme
faizinden mükellef ile birlikte alıcı müteselsilen sorumludur. İstisna kapsamında teslim
alınan konut veya iş yerinin bir yıl içerisinde elden çıkarılması halinde zamanında
tahsil edilmeyen verginin, 6183 sayılı Kanunun 48 inci maddesine göre hesaplanan
tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce elden çıkaran tarafından ödenmesi şarttır.),”
bendi eklenmiştir.
Bu istisna uygulamasına ilişkin usul ve esaslar aşağıda belirlenmiştir.

İstisna Kapsamına Giren Taşınmazlar
3065 sayılı Kanunun (13/i) maddesinde düzenlenen istisnanın
kapsamına konut veya iş yeri olarak inşa edilen binalar girmektedir.
Konut veya iş yerinin bu istisna kapsamında teslime konu edilebilmesi
için; konut veya iş yeri olarak inşa edilen binanın yapı ruhsatının
bulunması ve alıcıların kullanımına hazır vaziyette fiilen teslim edilmesi
şarttır. Kat irtifakı kurulabilen konut veya iş yerlerinde ayrıca kat
irtifakının kurulmuş olması gerekir. Yapı ruhsatında konut, dükkan, ofis,
büro, rezidans, apart daire, devre mülk ve benzeri olarak tanımlanan
konut veya iş yerleri istisna kapsamında değerlendirilir.
İstisna uygulamasında, kat mülkiyeti kurulan konut veya iş yerlerinin
tesliminde fiili teslimin tevsiki aranmaz.

Konut veya İş Yerinin İlk Teslimi
3065 sayılı Kanunun 2 nci maddesinde teslimin, bir mal üzerindeki
tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcıya veya
adına hareket edenlere devredilmesi olduğu, bir malın iki veya daha fazla
kimse tarafından zincirleme akit yapılmak suretiyle el değiştirmeksizin
doğrudan son alıcıya devredilmesi halinde, son alıcıya kadar aradaki
safhaların her birinin ayrı birer teslim sayılacağı hüküm altına alınmıştır.
İstisna,1/4/2017 tarihinden itibaren uygulanmak üzere, konut veya iş
yerini inşa eden mükellefin yapacağı ilk teslimde uygulanır. Konut veya iş
yerinin inşa edenlerden satın alınarak bir başkasına satılması halinde
yapılan konut veya iş yeri teslimi ilk teslim olarak değerlendirilme
Örnek 1: (x) Yapı san.LTD.ŞTİ. inşa ettiği toplam 8 adet bağımsız
bölümden oluşan binayı toplu olarak (Y) Emlak A.Ş.’ye satmıştır. (Y)
Emlak A.Ş.’de satın aldığı bu konut ve iş yerlerinin bir kısmını Türkiye’de
yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişilere satmıştır. Bu durumda
(Y) Emlak A.Ş. tarafından yapılan bu teslimler ilk teslim olmadığından
istisna kapsamında değerlendirilmez.
3065 sayılı Kanunun (2/5) inci maddesine göre trampa, iki ayrı teslim
hükmündedir. Bu hükme göre, arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim
söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide
arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa
sahibine verilen konut veya işyeri teslimidir. Buna göre arsaya karşılık
olarak arsa sahibine verilen konut veya işyerinin arsa sahibi tarafından
teslimi ilk teslim kapsamında değerlendirilmez.
Örnek 2: (B) Konut A.Ş. kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında (C)
Emlak Ltd. Şti.’den aldığı arsa üzerinde inşa ettiği konutlardan bir kısmını
sözleşme gereği (C) Emlak Ltd. Şti.’ye devretmiştir. (C) Emlak Ltd. Şti.’de
bu konutları istisna kapsamında bulunan alıcıya satmıştır. Söz konusu
satış işlemi, istisnanın diğer şartları sağlanmış olsa dahi ilk teslim
kapsamında değerlendirilmeyeceğinden yapılan satış işleminde istisna
uygulanmaz.

İstisnadan Yararlanacak Alıcılar
İstisna;
– Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında
yaşayan Türk vatandaşlarına (resmi daire ve müesseselere veya
merkezi Türkiye’de bulunan teşekkül ve teşebbüslere bağlı olup adı
geçen daire, müessese, teşekkül ve teşebbüslerin işleri dolayısıyla
yabancı memleketlerde oturan Türk vatandaşları hariç),
– Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişilere,
– Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi
temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara
yapılan konut veya iş yeri teslimlerinde uygulanır.
Bu istisnadan yararlanma şartlarını taşıyan alıcıların, istisna kapsamında
birden fazla konut veya iş yeri alması mümkündür
a) Türk Vatandaşları
29/5/2009 tarihli ve 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun (3/1-ç)
maddesinde, Türk vatandaşının Türkiye Cumhuriyeti Devletine
vatandaşlık bağı ile bağlı olan kişiyi ifade ettiği hüküm altına alınmıştır.
Buna göre, çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt
dışında yaşayan Türk vatandaşları bu istisnadan faydalanır. Ancak,
resmi daire ve müesseselere veya merkezi Türkiye’de bulunan teşekkül
ve teşebbüslere bağlı olup adı geçen daire, müessese, teşekkül ve
teşebbüslerin işleri dolayısıyla yabancı memleketlerde oturan Türk
vatandaşları bu istisnadan faydalanamazlar.
Bu istisnadan faydalanacak Türk vatandaşının,
– İstisna kapsamında teslimin yapılacağı tarih itibariyle geçerli olan yurt
dışında çalışma veya oturma iznine sahip olması,
– Çalışma veya oturma iznini, istisna kapsamında teslimin yapılacağı
tarihten en az altı ay önce almış olması,
– Çalışma veya oturma izninin alındığı tarih ile istisna kapsamında
teslimin yapılacağı tarih arasında en az altı ay yurt dışında bulunması
şartlarını birlikte sağlaması gerekmektedir.
İstisna kapsamında konut veya iş yeri tesliminde bulunacak satıcı
mükellefler; istisna kapsamında olduğunun tevsikine ilişkin olarak alıcı
Türk vatandaşının,
– Yukarıda yer verilen şartları sağlayan ikamet ettiği ülke resmi
makamlarından alınmış ikamet tezkeresi veya bu mahiyette bir belge
veya ilgili ülke resmi makamlarından alınmış çalışma izninin
bulunduğunu,
– Çalışma veya oturma izninin alındığı tarihten itibaren en az altı ay yurt
dışında bulunduğunu,
– Gelir Vergisi Kanununun 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının 2
numaralı bendi kapsamında olmadığını
gösteren ilgili ülkede bulunan Türk elçilik veya konsoloslukları tarafından
verilen belgeyi konut veya iş yeri tesliminden önce alıcıdan almalıdır.
b) Yabancı Uyruklu Gerçek Kişiler
5901 sayılı Kanunun (3/1-d) maddesinde, yabancının Türkiye
Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan kişiyi ifade ettiği
hüküm altına alınmıştır.
193 sayılı Kanunun “Türkiye’de yerleşme” başlıklı 4 üncü maddesine
göre, ikametgahı Türkiye’de bulunanlar ile bir takvim yılı içinde Türkiye’de
devamlı olarak altı aydan fazla oturanlar (Geçici ayrılmalar Türkiye’de
oturma süresini kesmez.) Türkiye’de yerleşmiş sayılır.
Aynı Kanunun 5 inci maddesi uyarınca, belli ve geçici görev veya iş için
Türkiye’ye gelen iş, ilim ve fen adamları, uzmanlar, memurlar, basın ve
yayın muhabirleri ve durumları bunlara benzeyen diğer kimselerle tahsil
veya tedavi veya istirahat veya seyahat maksadıyla gelenler ile
tutukluluk, hükümlülük veya hastalık gibi elde olmayan sebeplerle
Türkiye’de alıkonulmuş veya kalmış olan yabancılar memlekette altı
aydan fazla kalsalar dahi, Türkiye’de yerleşmiş sayılmazlar.
Buna göre, Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan
ve 193 sayılı Kanuna göre Türkiye’de yerleşmiş olmaya yabancı uyruklu
gerçek kişiler bu istisnadan faydalanabilir.
Öte yandan, 5901 sayılı Kanunun 28 inci maddesi uyarınca kendilerine
mavi kart verilen ve Türkiye’de yerleşmiş olmayan grçek kişiler de bu
istisnadan faydalanabilir.
İstisna kapsamında konut veya iş yeri tesliminde bulunacak satıcı
mükellefler; alıcıların istisna kapsamında olduğunun tevsikine ilişkin
olarak,
– Uyruğunda bulunduğu ülke tarafından verilmiş pasaportun fotokopisini
(çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybeden kişilerde mavi
kartın fotokopisini),
– Yabancı uyruklu gerçek kişinin Türkiye’de yerleşmiş olmadığına dair
konut veya iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alınacak belgeyi
konut veya iş yeri tesliminden önce alıcıdan almalıdır.
c) Tüzel Kişiler
Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi
temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlar bu
istisnadan faydalanabilir.
Kanuni merkezden maksat, vergiye tabi kurumların kuruluş kanunlarında,
tüzüklerinde, ana statülerinde veya sözleşmelerinde gösterilen
merkezdir. İş merkezi ise iş bakımından işlemlerin bilfiil toplandığı ve
yönetildiği merkezdir.
İstisna kapsamında konut veya iş yeri tesliminde bulunacak satıcı
mükellefler; alıcıların istisna kapsamında olduğunun tevsikine ilişkin
olarak,
– Kuruluş ve faaliyetin devam ettiğine dair kurumun kanuni merkezinin
bulunduğu ülke resmi makamlarından alınmış belgeyi,
– Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmadığına ve bir iş yeri ya da daimi
temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmediğine dair konut veya iş
yerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alınacak belgeyi
konut veya iş yeri tesliminden önce alıcıdan almalıdır.
Bedelin Türkiye’ye Getirilme Zamanı
Konut veya iş yeri tesliminde KDV istisnasının uygulanabilmesi için,
bedelin en az %50’sinin satışa ilişkin faturanın düzenlendiği tarihten
önce, kalan kısmının da en geç bir yıl içerisinde alıcı tarafından döviz
olarak Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmesi gerekir.
İstisnaya ilişkin KDV iadesi, bedelin tamamının Türkiye’ye getirilerek
satıcıya ödenmesinden sonra yapılır.
Örnek: Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu Bay (A) ile (B)
Yapı A.Ş., inşası tamamlanan 500.000 Dolar bedelindeki konutu, bedelin
%50’si peşin, kalan tutarı 6 eşit taksitte ödenmek suretiyle satışı
konusunda anlaşmıştır. Peşinat, faturanın düzenlenmesinden önce döviz
olarak Türkiye’ye getirilmiş ve satıcıya ödenmiştir. Kalan tutar ise fatura
düzenlendikten sonra aylık taksitler halinde yurt dışından döviz olarak
getirilecek ve satıcıya ödenecektir.
Faturanın düzenlenmesinden önce bedelin yarısı alıcı tarafından döviz
olarak Türkiye’ye getirilip satıcıya ödendiğinden bu satış işleminde KDV
hesaplanmaz.
Bedelin Türkiye’ye Getirildiğinin Tevsiki
Yurt dışında bulunan dövizin, Türkiye’deki bir bankaya transfer edilmek
suretiyle getirilmesi esastır. Dövizin Türkiye’deki bankaya transfer
edilmesi durumunda, yapılan transfer işlemi banka dekontu ile tevsik
edilir. Ödemenin, yurt dışındaki bankalar tarafından verilen kredi kartları
ile yapılması mümkün olup, bu kredi kartları ile yapılan ödemelere ilişkin
dövizin Türkiye’ye getirildiğinin yurt içindeki ilgili banka tarafından
verilecek bir dekont veya yazı ile tevsik edilmesi gerekir.
Yurt dışında bulunan dövizin Türkiye’ye alıcı tarafından fiziki olarak
getirilmesi de mümkün olup, bu durumda dövizin Türkiye’ye getirilmiş
olduğunun tevsikinde gümrük idaresinden alınan belgeler kullanılır.
Diğer taraftan, dövizin Türkiye’ye fiziken getirilmesi veya alıcının
Türkiye’de bulunan hesabına yurt dışından transfer edilmesi durumunda,
söz konusu bedelin satıcıya banka aracılığıyla ödenmesi ve bu
ödemenin banka dekontuyla tevsik edilmesi gerekmektedir. Yurt
dışından döviz olarak getirilen bedelin satıcıya Türk Lirası olarak
ödenmesi de mümkündür.
6824 sayılı Kanunun Resmî Gazete’de yayımlandığı 8/3/2017 tarihinden
önce getirilen dövizler, bu istisna kapsamında Türkiye’ye getirilen döviz
olarak değerlendirilmez. Ancak, belirli konut veya iş yeri almak amacıyla
bu tarihten önce getirilen ve satıcıya ödenen dövizler, tevsik edilmek
şartıyla istisna kapsamında teslime konu edilen konut veya işyerlerine
ilişkin Türkiye’ye getirilen döviz olarak kabul edilir.

Konut veya İş Yerinin Bir Yıl İçerisinde Elden
Çıkarılması
Konut veya iş yeri tesliminde istisna uygulanabilmesi için, tapuda işlem
tesis edilmiş olması gerekir.
İstisna kapsamında satış yapanlar, konut veya iş yeri satışının 3065
sayılı Kanunun (13/i) maddesi kapsamında KDV’den istisna olarak
yapıldığını tapu müdürlüklerine bildirirler. Bu bildirim üzerine, tapu
müdürlükleri tarafından tapu kütüğünün beyanlar hanesine, bu konut
veya işyerlerinin bir yıl içerisinde elden çıkarılması halinde zamanında
tahsil edilmeyen verginin, 6183 sayılı Kanunun 48 inci maddesine göre
tecil faizi oranında hesaplanan gecikme faiziyle birlikte ödeneceği
hususunda şerh konulur.
İstisna kapsamında teslim alınan konut veya iş yerinin bir yıl içerisinde
elden çıkarılması halinde zamanında tahsil edilmeyen vergi, 6183 sayılı
gecikme faiziyle birlikte tapu işleminden önce elden çıkaran tarafından
taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine ödenir. Ödemenin yapıldığına
ve devrin yapılmasının mümkün olduğuna dair ilgili vergi dairesinden
alınan yazı ibraz edilmeden tapu müdürlükleri tarafından devir işlemi
gerçekleştirilmez.
Bir yıllık süre dolduktan (bir yıllık süre olarak izleyen yılın aynı ay ve aynı
günü dikkate alınır) sonra yapılacak devir işlemlerinde vergi ve tecil faizi
aranmaz.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, 3065 sayılı Kanunun (13/i) maddesi
kapsamında KDV’den istisna olarak yapıldığı beyan edilen devirleri işlem
bazında aylık dönemler itibariyle, en geç takip eden ayın 10 uncu gününe
kadar elektronik ortamda ve liste halinde Gelir idaresi Başkanlığına
bildirir.

İstisnanın Usulüne Uygun Olarak Gerçekleşmemesi
3065 sayılı Kanunun (13/i) maddesinde öngörülen şartları taşımadığı
halde istisnanın uygulandığının tespit edilmesi halinde, zamanında tahsil
edilmeyen vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizinden mükellef ile
birlikte alıcı da müteselsilen sorumlu tutulur
İstisna kapsamında teslime konu edilen konut veya iş yerine ilişkin
bedelin en az %50’sinin satışa ilişkin faturanın düzenlendiği tarihten
önce, kalan kısmının da en geç bir yıl içerisinde alıcı tarafından döviz
olarak Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmemesi halinde zamanında
tahsil edilmeyen vergi, satıcı ile birlikte alıcıdan vergi ziyaı cezası ve
gecikme faizi ile birlikte aranır.

İstisnanın Beyanı
Bu kapsamda yapılan satışlar, konut veya iş yeri tesliminin yapıldığı
vergilendirme dönemine ait KDV beyannamesinin “İstisnalar-Diğer İade
Hakkı Doğuran İşlemler” kulakçığında “Tam İstisna Kapsamına Giren
İşlemler” tablosunda; 328 kod numaralı “Konut veya İş Yeri Teslimleri”
satırı aracılığıyla beyan edilir. Bu satırın “Teslim ve Hizmet Tutarı”
sütununa istisnaya konu konut veya işyerlerinin bedelinin KDV hariç
tutarı, “Yüklenilen KDV” sütununa bu konut veya işyerlerine ilişkin alış ve
giderlere ait belgelerde gösterilen toplam KDV tutarı yazılır. İade talep
etmek istemeyen mükellefler, “Yüklenilen KDV” sütununa “0” yazmalıdır.
Satıcılar, her bir vergilendirme dönemi içinde gerçekleştirilen bu
kapsamdaki satışlarını KDV beyannamesi ekinde yer alan form (EK: 24)
ile bildirir.
İade
Konut veya iş yeri teslimlerinden doğan iade taleplerinde aşağıdaki
belgeler aranır:
– Standart iade talep dilekçesi
– İstisnanın beyan edildiği döneme ilişkin indirilecek KDV listesi
– İade hakkı doğuran işleme ait yüklenilen KDV listesi
– İadesi talep edilen KDV hesaplama tablosu
– Satış faturaları listesi
– Satıcıların teslimden önce temin etmeleri gereken Tebliğin (II/B-12.1.3)
bölümünde sayılan belgeler
– Dövizin tamamının Türkiye’ye getirildiğini tevsik eden banka dekontları
veya gümrük idaresinden alınan belgeler ile satıcıya ödendiğini tevsik
eden banka dekontları
– Satışa ilişkin tapu kayıt örneği

Mahsuben İade
Mükelleflerin bu işlemden kaynaklanan mahsuben iade talepleri,
yukarıdaki belgelerin ibraz edilmiş olması halinde miktarına
bakılmaksızın vergi inceleme raporu, YMM raporu ve teminat aranmadan
yerine getirilir.

Nakden İade
Mükelleflerin bu işlemden kaynaklanan ve 5.000 TL’yi aşmayan nakden
iade talepleri vergi inceleme raporu, YMM raporu ve teminat aranmadan
yerine getirilir. İade talebinin 5.000 TL’yi aşması halinde aşan kısmın
iadesi, vergi inceleme raporu veya YMM raporuna göre yerine getirilir.
Teminat verilmesi halinde mükellefin iade talebi yerine getirilir ve teminat,
vergi inceleme raporu veya YMM raporu sonucuna göre çözülür.

Saygılarımla;
SMMM ADAYI ENGİN İPEK
İpekengin5@gmail.com
KAYNAKÇA:12 SERİ NOLU KDV GENEL UYGULAMA TEBLİĞİNDE DEĞİŞİKLİK
YAPILMASINA DAİR TEBLİĞ
Resmi Gazete Tarihi: 05/05/2017
Resmi Gazete No: 30057