Kira Geliri Vergilendirilmesinde Gerçek Götürü Gider Uygulaması

KİRA GELİRİ VERGİLENDİRİLMESİNDE GERÇEK -GÖTÜRÜ GİDER UYGULAMASI

 

KONU: KİRA GELİRİ VERGİLENDİRİLMESİNDE GERÇEK -GÖTÜRÜ GİDER UYGULAMASI

Kira gelirlerinin vergilendirilmesi konusunda yazmakta olduğumuz seri yazı dizisinin 5.cisinin konusu kira geliri vergilendirilmesinde gerçek götürü gider uygulaması konusundadır.

Bilindiği üzere Matrah; verginin üzerinden alındığı şey olarak tanımlanmaktadır.

Gelir üzerinden alınan vergilerde bir takvim yılı içerisinde elde edilen hasılattan o hasılatın elde edilmesi için yapılan giderler düşüldükten sonra kalan miktar bazı istisnalar dışında verginin matrahıdır.

Matrah, vergilendirmeye esas olan kazancın belirlenmesinde temel alınır ve bir gelirin üzerindeki giderler düşürülerek elde edilen tutar üzerinden hesaplanır.

Gayrisafi Kira gelirlerinden indirilecek olan giderler GVK 74. madde de hüküm altına alınmıştır.

Buna göre; Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı iki farklı şekilde tespit edilebilmektedir.    

1- Gerçek Gider Yöntemi

2- Götürü Gider Yöntemi (Hakları kiraya verenler hariç)

Gerçek veya götürü gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez.

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

1- Gerçek Gider Yönteminde İndirilecek Giderler:

Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, safi iradın bulunması için gayrisafi hasılattan aşağıdaki giderler indirilebilir.

a-Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, Isıtma, su ve asansör giderleri,

b- Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,

c- Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,

d- Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri,

e- Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i (İktisap bedelinin %5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır. 2015 yılından önce iktisap edilen konutlar için indirimden yararlanılması mümkün bulunmamaktadır.)

f- Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,

g- Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar (Bu harcamalar 2019 takvim yılı için 1.200 TL’yi aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir.)

h- Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,

ı- Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,

i- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli (İndirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır.),

Türkiye’de yerleşik olmayan mükelleflerin (çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla bir süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları dahil), yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri Türkiye’de elde edilen kira gelirinden gider olarak indirim konusu yapılamaz.

j- Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

k-Gerçek gider yönteminin seçilmesi ve konut kira gelirlerine uygulanan istisnadan yararlanılması durumunda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmı, gayri safi hasılattan indirilemeyecektir.

l-Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin, yaptıkları giderlere ilişkin belgeleri ilgili bulundukları yılı takip eden yıldan başlayarak 5 yıl süresince saklamaları ve vergi dairesince istendiğinde ibraz etmeleri gerekmektedir.

2- Götürü Gider Uygulaması:

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, gerçek giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından %15’ini götürü olarak indirebilirler. Kira geliri elde edip de mesken istisnasından yararlanabilecek mükellefler için götürü gider, istisna tutarı düşüldükten sonra bulunan tutar üzerinden hesaplanacaktır.

Hakları kiraya verenler, götürü gider yöntemini uygulayamazlar. Örneğin, işyeri kira geliri ile birlikte hakların kiraya verilmesinden de gelir elde eden mükellefler, verecekleri gelir vergisi beyannamelerinde gerçek gider yöntemini seçmek zorundadırlar.

3- Zarar Doğması Hali:

Gayrimenkul sermaye iradına konu olan sermayenin kendisinde meydana gelen eksilmeler zarar sayılmaz ve iradın gayri safi miktarının tespitinde gider olarak kabul edilmezler.

Gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının hesabında giderlerin fazlalığı dolayısıyla doğan zararlar ise beş yılı geçmemek üzere gelecek yıllarda elde edilen kira gelirlerinden gider olarak düşülebilir.

Bu durumun iki istisnası vardır:

a- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin, kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedellerini indirim konusu yapmaları durumunda bir zarar doğar ise bu zarar gelecek yıllarda elde edilen gayrimenkul sermaye iradından indirim konusu yapılamayacaktır.

b- Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkule ait hasılattan, indirim konusu yapılan iktisap bedelinin %5’i oranındaki tutarın indirilemeyen kısmı, gider fazlalığı olarak dikkate alınamayacaktır.

Buna göre, söz konusu hallerde oluşacak gider fazlalığının gayrimenkul sermaye iradı yönünden zarar olarak dikkate alınması mümkün bulunmamaktadır.

4- Kanuni Dayanağı GVK 74. Madde:

Giderler:

Madde 74 – (Değişik birinci fıkra: 24/12/1980-2361/51 md.) Safi iradın bulunması

için, 21 inci maddeye göre istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan aşağıda yazılı giderler indirilir.

  1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri
  2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri
  3. Kiraya verilen mal ve haklara mütaallik sigorta giderleri
  4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i (İktisap bedelinin %5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88 inci maddenin 3 üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz.),
  5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları;
  6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar (Amortismana tabi değer, malüm ise maliyet bedeli, malüm değilse, bina ve arazi için vergi değeri, diğer mallar için Vergi Usul Kanununun 267 nci maddesinin 3 üncü sırasına göre tesbit edilen emsal değeridir) ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar (Bu harcamalar bir takvim yılı içinde Vergi Usul Kanununun 313 üncü maddesinde belirlenen tutarı aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir.)
  7. Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlakin iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz);
  8. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri;
  9. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler
  10. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (kira indirimi gayri safi hasılattan bu maddenin 1 ila 9 ve 11 numaralı bentlerinde yazılı giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı 88 nci maddenin 3 üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz)
  11. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, yukarda yazılı giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hasılattan indirilebilir.

Mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde yukarıda yazılı giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından % 15’ini götürü olarak indirebilirler. Götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.

Bu madde hükmünün uygulanmasında para cezaları ve vergi cezaları hasılattan gider olarak indirilemez.

KAYANAK : GİB  PORTALI KİRA GELİR REHBERİ

Saygılarımla,
Bağımsız Denetçiler Derneği Başkanı Mali Müşavir Abdullah ÇAVUŞ

Paylaş
Önceki İçerikMesken Kira Gelirlerinde İstisna Uygulaması
Sonraki İçerikMART SON GÜN HATIRLATMALARI 2
ÖZ GEÇMİŞ- ÖZ GELECEK ABDULLAH ÇAVUŞ abdullahcavus4040@gmail.com 0536 783 11 11 ÖZ GEÇMİŞ- ÖZ GELECEK ÖZGEÇMİŞİME DAİR BİLGİLERİM: I–EĞİTİMİM: 1-1966 Kaman-Kırşehir Doğumluyum. Uludağ Üniversitesi İİBF Kamuyönetimi Bölümünden 1987 yılında mezun oldum. 2- 1999-2000 yıllarında Milli Güvenlik Akademisi’nden başarıyla mezun oldum. 3- Daha sonra Yıldırım Beyazıt Üniversitesinde Uluslararası Finansal Raporlama ve Denetim isimli yüksek lisan eğitimimi 2013-2014 yıllarında 4 üzerinden 3.93 not ortalamasıyla 1.cilikle tamamladım. II- MEMURİYET HAYATIM: 1- Memuriyet hayatıma 4 Ocak 1990 yılında “Vergi Müfettişi” olarak başladım. 2– Daha sonra 1996 yılında kurulan MASAK’ın denetim elemanları arasından açtığı sınavı kazanarak “Mali Suçları Araştırma Uzmanı” olarak göreve başladım. Bu görevim 28 Şubatçılar tarafından görevden alınana kadar sürdü. 3-1999 yılında Devlet Bakanı Ramazan Mirzaoğlu’nun Danışmanlığı görevine başladım. 4- 2000 -2002 yılları arasında da Denizcilikten Müsteşarlığı Müşaviri olarak Bakan Danışmanlığına devam ettim. 5- 2008 yılında TRT’nin yeniden yapılanma sürecinde bu yapılandırmada görev almak üzere naklen TRT’ye atandım. Burada Hasılat Dairesi Başkanlığı ile Muhasebe Dairesi Başkanlıkların birleştirilmesi sürecinde sırasıyla Uzman, Araştırmacı, Hasılat Müdürü, Başkan Yardımcısı görevlerinde bulundum. 6-Kurulmasını Sağladığım Teftiş ve Denetim Birimleri: Danışmanlık yaptığım Devlet Bakanlığına bağlı kuruluşlarda daha önce mevcut olmayan teftiş ve denetim birimleri oluşturulması faaliyetini bizzat gerçekleştirdim. Bu çerçevede; a-Denizcilik Müsteşarlığı Teftiş Kurulunun kurulması b-TSE’de Teftiş Kurulunun Kurulması c3- TRT ‘de ise Mali Denetçilik Biriminin kurulması faaliyetlerini bizzat yürüttüm. TRT’ye Mali Denetçilik birimine Maliye Bakanlığı Vergi Denetmenleri 8Vergi Müfettişleri) arasından 19 kişinin naklen geçmesi ve eğitimlerini bizzat yürüttüm. Çalışmalarım sonucu TRT gelirlerinde çok önemli miktarda artışlar oluştu. III-ÖDÜLLERİM: 1-TRT’ deki başarılı çalışmalarım sonucu; – İki ayrı defa TAKDİRNAME – İki ayrı defa MAAŞ ÖDÜLÜ ile taltif edildim. 2-Öte yandan Devlet Bakanlığındaki çalışmalarımdan dolayı da Sayın Bakanımız tarafından TAKDİRNAME ile ödüllendirildim. 3-Memuriyet Sicil Ortalamasının 90 ve üzeri olmasından dolayı 1 KADEME İLERLEMESİ ile ödüllendirildim. IV- KARİYERİME İLİŞKİN SINAV VE EĞİTİMLERLE ALINAN SERTİFİKA VE BELGELERİM 1- SMMM RUHSATI: Vergi Müfettişliği görevimle eş zamanlı olarak 3568 sayılı kanun hükümleri gereği özel yarışma sınavı ve 3 yıl yardımcılık süreci sonucu yeterlilik sınavı ile elde edilebilen “Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik” Ruhsatını (SMMM) aldım. 2- BAĞIMSIZ DENETÇİ: 660 sayılı kanun gereği kurulan Kamu Gözetimi Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumunun yetki verdiği üniversitelerden aldığım eğitimler sonucu girdiğim sınavda başarılı olarak “BAĞIMSIZ DENETÇİ” belgesini aldım. 3- UZLAŞTIRMACI: Adalet Bakanlığı Alternatif çözümler Dairesi Başkanlığının yetki verdiği üniversitelerden aldığım eğitimler sonucu Bakanlık tarafından açılan sınavda da başarılı olarak Ceza Kanunlarında Takibi Şikayete Bağlı Suç Türleri ile ilgili davalarda görev yapmak üzere “UZLAŞTIRMACILIK” BELGESİ aldım. 4-BİLİRKİŞİ BELGESİ: Adalet Bakanlığı Bilirkişilik dairesi Başkanlığının yetki verdiği üniversitelerden aldığım eğitimler sonucu “BİLİRKİŞİ BELGESİNİ” aldım. V- WEB SİTELERİM: Yüksek lisans Bitirme Tezim “ŞİRKET YOLSUZLUKLARI DENETİMİ VE ADLİ MUHASEBE” isimli olup denetim ile başladığım memuriyet hayatımı DENETİM ALANINDAKİ bu yüksek lisans tezi ile taçlandırdım. Eğitim ve memuriyet Deneyimlerinden elde ettiğim bilgiyi kamuoyu ve araştırmacılarla paylaşmak amacıyla; 1-www.denetimakademisi.com ismiyle oluşturduğum sitede DENETİMİN MİLİ KÜTÜPHANESİ olma iddiası ve sloganıyla 2500 civarında akademik tez ve makaleyi toplayarak ilgililerin faydasına sundum. 2- www.denetimtv.com isimli web sitesini kurdum. 3- Memuriyet hayatım boyunca yaptığım görevlerden elde ettiğim bilgi ve birikimleri kendi adıma açtığım www.abdullahcavus.com.tr isimli BİLGİ VE DENEYİM PAYLAŞIM PORTALI üzerinden ilgililerin istifadesine sundum. Şahsi web sitemde; a- Bağımsız denetim b- İç Denetim c– Şirket Yolsuzlukları ve Denetimi d– Hile ve Suistimal Denetimi e- Yolsuzlukla Mücadele f- Kara Para Mevzuatı g- Vergi-Muhasebe h- Su-Çevre I- Etik i- TRT Gelirleri Kanunu j- Bilge Türkler k- Kayıtdışı Ekonomi Konularında sayısı 100 leri geçen kişisel makalelerimin yanı sıra bu konudaki arşivimde bulunan araştırma raporlarını ve akademik tezleri yayınlamaktayım. VI-SİVİL TOPLUMDAKİ GÖREVLERİM: Mesleki çalışmalarım ve deneyimlerimden hareketle sivil topluma katkı vermek amacıyla; 1-Bağımsız Denetçiler Derneğinin (BADED) Kuruluşunda görev yaptım ve an itibariyle Genel Başkanlığını yürütmekteyim. www.baded.org.tr 2-Toplumsal Uzlaşma ve Uzlaştırmacılar Derneğinin (UZLAŞI-DER) ise Kurucu Genel Başkanıyım. www.uzlasider.org II-ÖZ GELECEĞİM (GELECEKTEN BEKLENTİLERİM): Bu kısa ÖZGEMİŞ’ten sonra ÖZGELECEK planlamam konusunda ise; Mesleki Tecrübe ve birikimlerimden hareketle aşağıdaki kitapları yazmayı planladım. Soru içerikleri tespit edilmiş olup; TRT Gelirleri Kanunu ve Bağımsız Denetim alanındaki çalışmam 2019 yılında kitap haline gelecektir. 100 soruda TRT Gelirleri Kanunu 100 soruda Bağımsız Denetim 100 soruda Şirket Yolsuzlukları ve Denetimi 100 soruda Adli Muhasebe 100 soruda Kara Para Yukarıda zikredilen alanlardaki çalışmalarım ve birikimlerinden birçoğuna kişisel web sitemde yer vermekteyim. www.abdullahcavus.com.tr Çalışmalarımı daha geniş kitlelere ulaştırmak amacıyla DENETİM TV isimli bir web televizyonu kurmayı planlamış durumdayım. www.denetimTV.com isimli web adresi an itibariyle yayında olup, alanında uzman bir televizyon olması için finans ve planlama çalışmalarımız devan etmektedir. Bağımsız Denetçiler Derneği ile Ankara Sosyal Bilimler Üniversitesi (ASBÜ) arasında Akademik Eğitim işbirliği protokolümüz bulunmaktadır. Bu çerçevesinde açtığımız DENETİM ve RİSK YÖNETİMİ isimli Yüksek Lisans ve Doktora Programlarına devam ederek çalışmalarıma akademik düzeyde yön vermek istemekteyim. Öz geleceğim ile ilgili son olarak beklenti ve planlamam ise Kamu Yönetimi alanında tecrübe ve birikimlerimi devletimin hizmetine kullanabilmek amacıyla karar alıp uygulamaya yön verebileceğim üst düzey bir görev beklentisidir.