TAŞINMAZ SATIŞLARINDA KURUMLAR VERGİSİ,KDV İSTİSNA DURUMU  VE DİĞER  ÖZELLİKLER…

TAŞINMAZ SATIŞLARINDA KURUMLAR VERGİSİ,KDV İSTİSNA DURUMU  VE DİĞER  ÖZELLİKLER…

İSTİSNA UYGULAMASINA KONU OLACAK TAŞINMAZLARIN TANIMI

Türk Medeni Kanununda, esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallar olarak tanımlanmış ve yine bu kanunun 704’üncü maddesinde; arazi, tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler taşınmaz olarak sayılmıştır.

Ayrıca Medeni Kanunun 705’inci maddesinde ―Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur ― hükmü gereği; bu kapsamda taşınmazların bu istisnaya konu edilebilmesi için kurum adına tapuya tescil edilmiş olması gerektiği anlaşılmaktadır.

İSTİSNA UYGULAMASINA İLİŞKİN ŞARTLAR

KVK’nın 1 seri nolu genel tebliğinde istisnadan yararlanacak olanlar açıklanmıştır. Buna göre; söz konusu istisna hükmünden, dar mükellef kurumlar da dâhil olmak üzere, tüm kurumlar vergisi mükellefleri yararlanabilecektir.

istisna uygulamasına ilişkin şartlar Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/1-e maddesinde belirtilmiş olup, 1 nolu Kurumlar Vergisi Genel Tebliği’nde yer alan bu istisna şartlarına ilişkin detaylı hükümlere aşağıda yer verilmiştir.

  1. KURUMLAR VERGİSİ AÇISINDAN İSTİSNA

1 Nolu Kurumlar Vergisi Genel Tebliği’nde İstisnanın amacının, ―kurumların bağlı değerlerinin ekonomik faaliyetlerde daha etkin bir şekilde kullanılmasına olanak sağlanması ve kurumların mali bünyelerinin güçlendirilmesi‖ şeklinde belirtilmiştir.

5/12/2017 tarihinden itibaren (bu tarih dâhil) yapılan taşınmaz satışlarından elde edilen kazancın %50’lik kısmına istisna uygulanacak olup daha önce yapılan taşınmaz satışlarından elde edilen kazancın ise %75’lik kısmı istisna uygulamasına konu edilebilecektir. Satış vadeli olarak yapılsa da (satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsili gerekir) istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanır.

  • İKİ TAM YIL AKTİFTE BULUNMA ŞARTI

İstisna uygulamasına konu olacak taşınmazın en az iki tam yıl (730 gün) süreyle kurumun aktifinde yer alması gerekmektedir.

Örneğin:

30 Ocak 2017 de iktisap edilmiş ve aktife alınmış bir gayrimenkulün,

30 Ocak 2019 tarihinden sonra (bu tarih dâhil) satılması ve diğer şartların da gerçekleşmesi halinde söz konusu istisnadan faydalanılabilecektir.

  • SATIŞ KAZANCININ FON HESABINDA TUTULMASI

İstisnadan yararlanan kısmın satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar söz konusu fon hesabında tutulması gerekmektedir. İstisnadan geçici vergi dönemlerinde de faydalanabilinir. Dönemin genel sonuç  hesaplarına  yansıtılan  istisnadan  yararlanılan kısım, kazancın beyan edildiği döneme ait kurumlar  vergisi beyannamesinin verildiği tarihe kadar fon hesabına alınması gerekir.

Fon hesabına alınan tutarın sermayeye ilave dışında, beş yıl içinde başka bir hesaba nakledilmesi, işletmeden çekilmesi veya dar mükellef kurumlarca ana merkeze  aktarılması ya da kurumun tasfiyesi halinde, istisna uygulanması nedeniyle zamanında tahakkuk etmeyen vergiler, vergi ziya-ı cezası ve gecikme faizi ile birlikte tahsil edilecektir.

Fon hesabında tutulan kazanç beş yıl içinde işletmeden çekilmesi durumunda kurumlar vergisi ve kar dağıtımına ilişkin vergileme söz konusu iken, beş yıl geçtikten sonra işletmeden çekilmesi durumunda yalnızca kâr dağıtımı sayılarak bu çerçevede vergilendirilir. Tabi kâr dağıtımı yapılan ortağın tam, dar, gerçek kişi gibi mükellefiyetindeki durumlar vergilendirmede önemlilik arz eder.

Örnek 1:

06/12/2017 tarihinde taşınmaz satışından 200.000 TL kazanç elde edilmiş ve bu kazanç tutarının %50’si olan 100.000 TL için 2017 yılı geçici vergi dönemlerinde ve yıllık kurumlar vergisi beyannamesinde istisnadan yararlanılmıştır.

İstisnadan   yararlanılan   bu   tutarın   pasifte   özel   bir   fon   hesabına   alınması   ve   fon hesabında bulunan bu tutarın 31/12/2022 tarihine kadar da sermayeye ilave dışında başka bir hesaba aktarılmaması veya işletmeden çekilmemesi gerekmektedir.

3- Taşınmaz Ticareti İle Uğraşılmaması

Taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları istisna kapsamındaki taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışında bulunmaktadır.

İstisna uygulaması esas itibariyle bütün kurumlar için geçerlidir. Ancak, faaliyet konusu taşınmaz ticareti ve kiralanması olan kurumların bu amaçla iktisap ettikleri ve ellerinde tuttukları taşınmazların satışından elde ettikleri kazançların istisnadan yararlanmaları mümkün değildir. Bu kurumlar maddedeki tüm şartları taşısalar bile söz konusu faaliyetlerden sağlanan kazançlar nedeniyle istisnadan yararlanamayacaklardır.

Ancak bu mükelleflerin faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis ettikleri taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlarına istisna uygulanabilecektir.

Örneğin bir inşaat şirketinde idare binası olarak kullanılan binanın daha sonra herhangi bir nedenle satılması durumunda, kanundaki şartları taşıması şartıyla, söz konusu satıştan elde edilen kazancın %50’si için istisnadan yararlanılabilecektir.

4-  Satış Bedelinin Satışın Yapıldığı Yılı İzleyen İkinci Takvim Yılının Sonuna Kadar Tahsil Edilmesi

Taşınmaz satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi gerekmektedir. Peşin satışlarda olduğu gibi vadeli satışta da satıştan doğan kazanç kısmının %50’si, beş yıl süreyle özel bir fon hesabında tutulmak şartıyla satışın yapıldığı dönemde istisnadan yaralana bilecektir. Ancak, satış bedelinin tamamının, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır. Bu süre içinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte tahsil edilecektir. Bu nedenle, mükelleflerin istisna uygulayabilecekleri kazanç tutarını doğru olarak belirlemeleri gerekmektedir.

Örneğin:

06/12/2017 tarihinde satılan bir taşınmazın satışından elde edilen kazancın istisnaya konu edilebilmesi için, söz konusu taşınmaza ait satış bedelinin 31 /12/ 2019 tarihine kadar tahsil edilmesi gerekmektedir.

ll. KATMA DEĞER VERGİSİ AÇISINDAN İSTİSNA

3065 sayılı Kanunun (17/4-r) maddesine göre, İstisna kapsamındaki kıymetlerin alım satımını veya kiralamasını yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmazların teslimi hariç olmak üzere kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl (730 gün) süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler ile bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık taşınmaz ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dâhil) bankalara devir ve teslimleri KDV’den istisnadır.

İstisna, satış yoluyla gerçekleştirilen devir ve teslimlerde uygulanır. Satış harici bağış, hibe şeklinde yapılan devir ve teslimler istisna dışındadır.

Satış tutarı teslimin yapıldığı dönemin 1 Nolu Katma Değer Vergisi Beyannamesinde

―Kısmi İstisna Kapsamına Giren İşlemler- 17/4-r iki Tam Yıl Süreyle Sahip Olunan Taşınmaz ve İştirak Hisselerinin Satışı kısmında beyan edilir.

Örnek Uygulama:

Berat A.Ş. 05.01.2015 Tarihinde 1.041.666,67 TL’ye       iktisap ettiği ve yönetim binası olarak kullandığı  taşınmazı, 04.12.2017   tarihinde 6.000.000 TL bedelle noterden yapılan satış vaadi sözleşmesiyle Elif A.Ş.’ye satmış olup tapudan satış işlemi 30.12.2017 tarihinde gerçekleşmiştir. Taşınmaz için 2015 ve 2016 yıllarında toplam 41.666,67 TL amortisman ayrılmıştır. Satışa ilişkin

olarak   tahsilatı, 2.000.000 TL tutarlı 30.12.2017 vadeli bloke çekle, 1.000.000 TL tutarlı  29.12.2018 vadeli senetle, 1.000.000 tutarlı 29.12.2019 vadeli senetle, 2.000.000 TL tutarlı 29.12.2020 vadeli senetle    yapmıştır. Satış için tapuda binde 20 oranında (120.000 TL) harç ödenmiştir.

Çözüm:

İstisnanın hesaplanması

 

Maliyet Bedeli1.041.666,67
BirikmiĢ Amortisman41.666,67
Net Defter Değeri1.000.000,00
 

Satış Tutarı

 

6.000.000,00

 
Taşınmaz Satış Kazancı5.000.000,00(6.000.000-1.000.000)

 

İstisna Oranı              0,50         

(Tapu satış tarihi 30.12.2017 olduğundan %50 oranı uygulanmıştır)

 

2017-2018 ve 2019 Tahsilat4.000.000,00 
2020 Yılında Tahsilat2.000.000,00(2 yıl içinde tahsil edilmediğinden istisnaya değil)
İstisna dışı tutar833.333,33(2.000.000*(5.000.000/6.000.000)*0,50)
İstisna Tutarı1.666.666,67(4.000.000*(5.000.000/6.000.000)*0,50)

 

Satışa ilişkin muhasebe kaydı:

————————————-30/12/2017—————————— 101-ALINAN ÇEKLER                                    2.000.000,00

121-ALACAK SENETLERİ                                                    2.000.000,00

221-ALACAK SENETLERİ                                                   2.000.000,00

257-BİRİKMİŞ AMORTİSMANLAR                                            41.666,67

252-BİNALAR                                       1.041.666,67

679-DİĞER OLAĞANDIŞI G/K                                                             5.000.000,00

679.001 G.menkul S.Kazancı                  3.333.333,33

679.001 G.menkul S.K.İst.                     1.666.666,67

*Gayrimenkul Satışı

 

*31.12.2017 Tarihinde gelir tablosu hesapları kapatılarak nihai olarak 590 bilanço hesabına aktarılır.

*01.01.2018 Tarihinde dönem net karı geçmiş yıl karları hesabına devredilir.

*Katılmamakla birlikte satışa ilişkin muhasebe kaydının Maliye Bakanlığının 15.11.2017 Tarih ve 145299 sayılı özelgesine göre yapılmak istenmesi halinde 602-Diğer Gelirler hesabının kullanılması gerekmektedir.

Kurumlar vergisi beyannamesinin verildiği tarihe kadar fon hesabına aktarılmasına ilişkin kayıt:

———————————————————————————

570-GEÇMİŞ YIL KARLARI                       1.666.666,67

549-ÖZEL FONLAR                                        1.666.666,67

İstisna tutarının Özel Fon Hs. Aktarılması

———————————————————————————

 

*Bu tutar 5 yıl boyunca fon hesabında kalacaktır.

Satış işlemi sırasında ödenen 120.000 TL tutarındaki tapu harcının istisnaya denk gelen kısmı olan 33.333,34  TL  (120.000*(1.666.666,67/6.000.000))  kurumlar  vergisi matrahına ilave edilecektir.     Her ne kadar ağırlıklı görüş satış masraflarının istisna oranında kurumlar vergisi matrahına ilave edileceği şeklinde olsa da tapu harçları satış bedeli üzerinden alınmaktadır. Haliyle istisna edilen tutarın toplam satışa oranı kadar kurumlar vergisi matrahına ilave yapılmalıdır.

Aralık 2017    dönemin 1 Nolu Katma Değer Vergisi Beyannamesinde satış tutarı

6.000.000 TL ―Kısmi İstisna Kapsamına Giren İşlemler- 17/4-r iki Tam Yıl Süreyle Sahip Olunan Taşınmaz ve İştirak Hisselerinin Satışı‖ kısmında beyan edilir.

2017 Hesap Dönemine ilişkin dönemin kurumlar vergisi beyannamesinde istisna tutarı olan 1.666,666,67 TL zarar olsa dahi indirilecek istisna ve indirimler bölümüne

SORU:

B Dayanıklı Tüketim Malları sanayi ve ticaret limited şirketi, 2013 yılında 2.000.000.- TL bedelle mağaza olarak kullanmak üzere bir dükkan satın almıştır. Bu dükkanla ilgili olarak normal amortisman usulüne göre beş yıl % 2 amortisman ayrılmış (200.000.- TL) ve 05/03/2018 tarihinde 2.500.000.- TL bedelle satılmıştır. Elde edilen taşınmaz satış kazancına ait muhasebe kayıtları nasıl olacaktır.

CEVAP:

2.000.000-200.000=1.800.000.- TL taşınmazın net defter değeri. Gayrımenkul Satış Kazancı 2.500.000-1.800.000=700.000.- TL Vergiden İstisna Kazanç 700.000*%50=350.000.- TL

Vergiye Tabi Kazanç 700.000-350.000=350.000.- TL

Kurumlar Vergisi 350.000 * %22=77.000.- TL

 

Not : Toplam kazancın %50’si vergiden istisna %50’si vergiye tabidir, bu nedenle kazancın vergiye tabi olan %50’lik kısmına karşılık ayrılacaktır.

 

Cari Dönemde Yapılacak Muhasebe Kayıtları :

——————— 05/03/2018 ————————————-

102.01 2.500.000.-

257.01 200.000.-

250- 2.000.000.-

679- 700.000.-

Taşınmaz Satışının Kaydı ;

————————————- 31.12.2018 ———————–

679- 700.000.-

690- 700.000.-

————————————- 31.12.2010 ————————

690- 700.000.-

692- 633.000.-

691- 77.000.-

———————————— —— . / . —————————-

692- 633.000.-

590- 633.000.-

——————————————-/——————————-

 

İzleyen Dönemde Yapılacak Muhasebe Kayıtları :

————————————- 02.01.2019 ———————-

590- 633.000.-

570- 633.000.-

————————————- 02.01.2019 ———————–

570- 350.000.-

549- 350.000.-

İstisna kazancın fona alınması

—————————————— . / . —————————–

III. SONUÇ

Ġstisnanın amacı, vergi yükünün azaltılarak kurumların mali yapısının güçlendirilmesidir. 7061 Sayılı Kanunla yapılan değiĢiklikle taĢınmaz satıĢ istisnası %75’den %50’ye düĢürülmüĢ olsa dahi cazibesini kaybetmemiĢtir. Ancak uygulama aĢamasında Ģartlar tekrar gözden geçirilerek hesaplamalar titizlikle yapılmalıdır. Aksi halde istisna uygulanması nedeniyle zamanında tahakkuk etmeyen vergiler, vergi ziya-ı cezası ve gecikme faizi ile birlikte tahsil edilmesi gündeme gelir.

Ayrıca unutulmamalıdır ki VUK 114.Maddesinde ―ġarta bağlı istisna veya muafiyet uygulamaları sonucu kısmen veya tamamen alınmayan vergilere iliĢkin zamanaĢımı süresi, istisna veya muafiyet Ģartlarının ihlâl edildiği tarihi takip eden takvim yılı baĢından itibaren baĢlar.‖ hükmü bulunmaktadır.

Kaynakça

-5520 Sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu

-1 Seri Numaralı Kurumlar Vergisi Kanunu

-3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu

-Katma Değer Vergisi Uygulama Genel Tebliği

-213 Sayılı Vergi Usul Kanunu

-4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu

-Maliye Bakanlığının 15.11.2017 Tarih ve 145299 Sayılı Özelgesi 04.04.2018

Saygılarımla;

Mali Müşavir

İsmail Özçalık