İnşaat Sektorunu direkt etkileyen bir degisiklik yururluge girdi.
Resmî Gazete’de yayımlanan yeni yönetmelikle birlikte, bir arsada imar planı değişikliği sonucu ortaya çıkan değer artışlarının %90’ının devlete aktarılması zorunlu hâle getirildi. Ancak bu düzenleme her imar artışını kapsamıyor. Yalnızca belirli durumlarda devreye giriyor.
Peki, hangi durumlar bu kapsama giriyor, hangileri girmiyor? İşte herkesin anlayacağı sade bir özet:
_________
✅ 1. Bu Düzenleme KİMLER İçin Getirildi?
Düzenleme, kendi çıkarı için imar değişikliği isteyen arsa sahiplerini hedefliyor.
Yani:
•“Benim arsama 3 kat yerine 8 kat verin.”
•“Emsali yükseltin.”
•“Fonksiyonu konuttan ticarete çevirin.”
•“Bu alanı özel proje alanı yapın.”
Bu tip TALEPLERLE belediyeye başvuranlar için geçerli.
Bu kişiler, imar değişikliğiyle değer artışı elde ettiği için, bu artışın %90’ını kamuya ödemek zorunda.
_________
❌ 2. Hangi Durumlar KAPSAMA GİRMEZ?
Bu çok önemli:
Vatandaşın talep etmediği, belediyenin kendi yaptığı imar düzenlemeleri bu kapsama girmez.
Örneğin:
•Boş bir arsayı aldın → Sen hiçbir talepte bulunmadın.
•Senin bölgeye 5 yıl sonra belediye kendisi imar verdi.
Bu durumda değer artış payı alınmaz.
NEDEN?
Çünkü bu imar planı değişikliği senin isteğinle olmadı, kamunun şehircilik planı çerçevesinde yapıldı. Vatandaşın doğal değer artışı devlet tarafından vergilendirilmez.
_________
❗ 3. Kısaca: “Belediye kendi imar yaparsa” → ÜCRET YOK
Bu düzenleme;
•Nazım imar planı değişikliği,
•Uygulama imar planı revizyonu,
•Kentsel gelişim projeleri,
•Yeni yerleşim alanı açılması
gibi devletin kendi yaptığı düzenlemeleri kapsamaz.
_________
🚫 4. Kimler Değer Artış Payını ÖDEMEK ZORUNDA?
Aşağıdaki durumlarda ödersin:
•Parsel/ada bazında kendi talebinle imar artışı aldıysan
•Emsal artırımı kendi isteğinle yapıldıysa
•Kat yüksekliği sen istediğin için yükseltildiyse
•Fonksiyon değişikliğini sen talep ettiysen
•Ticari kullanım, özel proje alanı, AVM, villa-parseli vs. yapmak için plan değişikliği talep ettiysen
Özet:
Kamu yararı değil, kişisel çıkar için yapılan imar değişiklikleri.
_________
🟢 5. “NEDEN Böyle Bir Yönetmelik Çıktı?”
Türkiye’de yıllardır bir sorun vardı:
•Bazı kişiler, düşük değerli arsa alıp
•İmar değişikliği talep ederek inanılmaz değer artışları sağlıyordu
•Bu da imar rantı yaratıyordu
•Kamu yararı yerine kişisel zenginleşme oluyordu
•Belediyelerde suistimal alanı oluşuyordu
Devlet bu yönetmelikle dedi ki:
“Eğer imar değişikliğini sen istiyorsan ve bu yüzden büyük bir rant oluşuyorsa, bunun %90’ı kamuya aittir.”
Bu, imar rantının kamuya kazandırılması,
keyfi imar değişikliklerinin önlenmesi,
yolsuzluk riskinin azaltılması için getirildi.
_________
🧩 6. Özet Tablo
DurumDeğer Artış Payı Alınır mı?
Neden?
Belediyenin kendi yaptığı genel imar düzenlemesi❌ Alınmaz
Kamusal planlama, vatandaş talebi yok
Arsanın değerinin doğal olarak artması (yol geldi, metro geldi, bölge gelişti)❌ Alınmaz
Malik özel bir talepte bulunmamış
Malik talebiyle emsal/kat artırımı✔️ Alınır
Kişisel rant doğuyor
Malik talebiyle fonksiyon değişikliği (konut→ticaret)✔️ Alınır
Değer artışı talep kaynaklı
Özel proje alanı talebi
✔️ Alınır
Rant özel talep sonucu oluşuyor Kentsel dönüşüm (6306 sayılı yasa kapsamı) Genelde ❌Özel kanunla düzenlenmiş
_________
🎯 Son Olarak
•Doğal imar artışları → (vergi yok).
•Kişisel talep ile imar artışı → DEĞER ARTIŞININ %90’I DEVLETE.
KAYNAK: https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2025/11/20251122-1.htm
Saygılarımla,
SMMM Hasan Volkan CEVİK
